殷躍平:不要低估商業(yè)地產(chǎn)的復雜性
編輯:觀點地產(chǎn)網(wǎng) 時 間:2014-01-04 閱 讀:次
編者按:11月底,由觀點地產(chǎn)新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會已圓滿閉幕,這次大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論,通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動,現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學者、典范項目打造者、運營者,知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商,深入而熱烈的討論了中國...
編者按:11月底,由觀點地產(chǎn)新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會已圓滿閉幕,這次大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論,通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動,現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學者、典范項目打造者、運營者,知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商,深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來,涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。
為饋行業(yè)與觀點讀者,觀點地產(chǎn)新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場系列訪談報道。 觀點地產(chǎn)網(wǎng) 魯鵬 隨著上海青浦吾悅廣場商鋪開售,新城控股集團旗下商業(yè)線也逐漸明晰起來。 事實上,新城的商業(yè)發(fā)展已有5年,據(jù)新城吾悅商業(yè)管理總公司常務副總經(jīng)理殷躍平介紹,已經(jīng)進入產(chǎn)品化階段,每個產(chǎn)品都是標準化的。 據(jù)了解,吾悅系有三個產(chǎn)品線,第一個叫吾悅國際廣場,第二個叫吾悅廣場,第三個叫吾悅生活廣場。 吾悅國際廣場一般是在二三線城市核心地段、相對高端的購物中心;吾悅廣場是時尚化路線,包括優(yōu)衣庫、H&等時尚品牌,還有很多餐飲、電影院等;吾悅生活廣場是社區(qū)配套。 對上述產(chǎn)品線的劃分,殷躍平稱,吾悅系或是城市級購物中心,或是區(qū)域型購物中心,都是由目標客群的輻射范圍、所在商圈決定。 產(chǎn)品線分層級規(guī)劃也導致復雜程度和操作難度提升,對此殷躍平回應:“這就是商業(yè)地產(chǎn)非常難的地方所在。” 此外,殷躍平介紹,新城的商業(yè)線跟住宅開發(fā)是相結(jié)合的,住宅開發(fā)能夠提供大量的現(xiàn)金流,也能提供一部分利潤支撐購物中心的發(fā)展。 “新城商業(yè)地產(chǎn)后勁還是有的,我們有雄厚的實力支撐,對市場培育有一定優(yōu)勢?!?/span> 同時,殷躍平也坦承,“商業(yè)地產(chǎn)是要付出學費的”,但新城已經(jīng)經(jīng)歷過付學費,現(xiàn)在進入產(chǎn)品化階段,高于一般轉(zhuǎn)型做商業(yè)的房企。 以下為觀點地產(chǎn)新媒體對新城吾悅商業(yè)管理總公司常務副總經(jīng)理殷躍平的專訪實錄: 觀點地產(chǎn)新媒體:吾悅廣場作為新城的商業(yè)線,整體的規(guī)模發(fā)展到多大了? 殷躍平:新城做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過5年時間,開始階段的產(chǎn)品也是銷售型的物業(yè),快速回籠資金。積累了一定經(jīng)驗以后,已經(jīng)形成了自持性的商業(yè)字號,有一個穩(wěn)定的產(chǎn)品線,就是吾悅生活廣場這個產(chǎn)品。 已經(jīng)開業(yè)的是吾悅國際廣場和吾悅廣場,明年將有兩個吾悅廣場開業(yè)。到2017年,我們會有10個標準的吾悅廣場開業(yè),同時有10個籌備項目,儲備項目5個。 觀點地產(chǎn)新媒體:吾悅廣場項目的覆蓋范圍是怎樣的? 殷躍平:是以長三角為主,已經(jīng)開業(yè)的吾悅廣場、吾悅國際廣場是在常州,明年會有兩個吾悅系產(chǎn)品,一個在上海青浦,另一個在湖南長沙。與新城的住宅項目覆蓋范圍相當,是相互結(jié)合的。 觀點地產(chǎn)新媒體:跟其它開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)相比,吾悅廣場的特色在什么地方? 殷躍平:首先是把商業(yè)地產(chǎn)或者是購物中心進行戰(zhàn)略規(guī)劃,這是一般開發(fā)商所不具備的。一般開發(fā)商是機會性的,還有一些是被迫性的,而我們是作為一種長線的戰(zhàn)略發(fā)展方向。 我們已經(jīng)積累了5年的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗,商業(yè)地產(chǎn)是要付出學費的,我們已經(jīng)經(jīng)歷過付學費的歷程,進入了產(chǎn)品化的階段,每一個產(chǎn)品都是標準化的,并且我們還有一批戰(zhàn)略合作的供應商。 觀點地產(chǎn)新媒體:新城依托住宅已有的優(yōu)勢再發(fā)展商業(yè),能獲取什么優(yōu)勢? 殷躍平:商業(yè)跟住宅地產(chǎn)是相結(jié)合的,住宅的開發(fā)能夠提供大量現(xiàn)金流,也能提供一部分利潤來支撐購物中心的發(fā)展。 新城商業(yè)地產(chǎn)后勁還是有的,我們有雄厚的實力支撐,對市場培育有一定優(yōu)勢。 觀點地產(chǎn)新媒體:吾悅系產(chǎn)品線具體劃分是怎樣的? 殷躍平:第一個叫吾悅國際廣場,第二個叫吾悅廣場,第三個叫吾悅生活廣場。 吾悅國際廣場一般是在二三線城市核心地段、相對高端的購物中心;吾悅廣場是時尚化路線,包括優(yōu)衣庫、H&等時尚品牌,還有很多餐飲、電影院等;吾悅生活廣場是社區(qū)配套。 觀點地產(chǎn)新媒體:產(chǎn)品線跟新城的住宅夢系列四條產(chǎn)品線類似,為什么會在產(chǎn)品線上延續(xù)住宅的思路? 殷躍平:不是延續(xù)住宅的思路,這與商業(yè)的定位有關系。吾悅國際廣場占有的是核心地段,是一個城市級的購物中心,吾悅廣場是區(qū)域型購物中心,這也是目標客群輻射范圍所決定的,并不是刻意跟住宅的產(chǎn)品線對應,完全是由商圈所決定的。 觀點地產(chǎn)新媒體:三種不同業(yè)態(tài)一起自持和運營,會不會增加復雜度或者操作難度,然后增加運營成本? 殷躍平:會的,這也是做商業(yè)地產(chǎn)非常難的地方所在。 做商業(yè)地產(chǎn)必須要突破這個,商業(yè)地產(chǎn)不是很簡單的事情。簡單的事情是每個人都能做得好的,那么這個行業(yè)就不是現(xiàn)在的情況,所以不要低估商業(yè)地產(chǎn)的復雜性。 這樣做一是規(guī)律決定的,二是開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、投資回報、現(xiàn)金流等各種因素決定的。比如說有一些自持的,還有一部分是出售的,后面還有一部分是住宅、酒店式公寓,哪些是銷售的,哪些是自持的,都有詳細的規(guī)劃和測算。 觀點地產(chǎn)新媒體:對品牌商的選擇,新城有什么樣的標準? 殷躍平:對于合作,我們不是挑最高的,也不是挑低的,而是根據(jù)當?shù)厮幍姆諊鶕?jù)專業(yè)人員的判斷,哪些適合三線城市的核心地段的品牌,哪些適合四線城市的品牌。 我們是點對點招商,需要什么品牌就去聯(lián)系,而不是對方來報名,一定是根據(jù)我們的需要去找。 觀點地產(chǎn)新媒體:越來越多開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn),您怎么看待這種現(xiàn)象? 殷躍平:現(xiàn)在存在無序的情況,某種程度上也存在過剩的情況。這跟政府的規(guī)劃有關系,也跟國家政策有關系。政府對商業(yè)發(fā)展沒有規(guī)劃,導致開發(fā)商隨便就可以做;另外,現(xiàn)在住宅限購、限貸,使得資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。 從中國城鎮(zhèn)化發(fā)展大的時間跨度來看,現(xiàn)在購物中心的同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重,所以某一種類型的可能很多,但有些類型的又比較稀缺。 觀點地產(chǎn)新媒體:傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)受電商影響比較大,在您看來,電商對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊大到什么程度?今后這兩者之間會朝怎樣的方向發(fā)展? 殷躍平:電商對購物中心的沖擊已經(jīng)是不爭的事實,更多的是集中在零售這一塊,比如說服裝等。 購物中心之所以叫購物中心,首先是購物,然后是休閑、娛樂,吃喝玩樂。對購物這一塊的沖擊,就直接影響到購物中心的發(fā)展。購物中心里的零售部分恰恰是租金承擔比較高的部分。所以,從購物中心的長期健康發(fā)展來看,也要進行研究。 電商的沖擊是客觀存在的,對購物中心也產(chǎn)生了明顯的影響,特別是百貨店都出現(xiàn)了困境。雖然還沒有找到一個非常好的解決辦法,但是這個問題一定可以解決。 現(xiàn)在購物中心應對電商采取的手段就是增加體驗類消費的比重,我認為這不是最終的辦法,因為購物中心如果把購物給減少了,那就不叫購物中心了,而是娛樂中心。上一篇:成都躋身移動電商“第一軍團”