成都商業(yè)地產(chǎn)井噴大型綜合體逐步進入開業(yè)考驗期
編輯:贏商網(wǎng)手機客戶端:隨時隨地看新聞贏商網(wǎng)http://www.winshang.com 2013年09月30日11:06 時 間:2013-10-24 閱 讀:次
核心提示:在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)高溫之下,供應量也持續(xù)走高,成都商業(yè)地產(chǎn)迎來了一波又一波的井噴。但在井噴之后,存量增加成為必須面對的現(xiàn)實。
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)高溫之下,供應量也持續(xù)走高,成都商業(yè)地產(chǎn)迎來了一波又一波的井噴。但在井噴之后,存量增加成為必須面對的現(xiàn)實。據(jù)銳理機構數(shù)據(jù)顯示,截至2012年末,成都商業(yè)地產(chǎn)存量已達1100萬平方米,遠遠超越了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)存量。在“多”還是“少”的爭論中,今年成都商業(yè)地產(chǎn)仍然正常平穩(wěn)地發(fā)展,不少綜合體在今年進入開業(yè)階段,而商業(yè)街異軍突起,成為商業(yè)市場的新熱點,寫字樓與LOFT、SOHO一起撐起的辦公物業(yè)也在高壓下尋找突破。
寫字樓持續(xù)消化存量
據(jù)吉信行數(shù)據(jù),上半年主城區(qū)辦公市場成交量一路走紅,較去年上半年同比增長91.35%。今年寫字樓市場,供應量減少,但成交量有所增加,主要以去庫存為主。
從熱銷板塊來看,上半年寫字樓銷售熱銷板塊集中在南延線高新段,成交價格整體偏高。上半年寫字樓市場,城南的成交量占比65%,成為寫字樓銷售的熱門區(qū)域。8月份的數(shù)據(jù)也顯示,城南依然保持了寫字樓銷售的領導地位,城南銷售面積占62%。從環(huán)域上看,繞城外成為寫字樓銷售主力區(qū)域。8月份寫字樓成交面積占比中,繞城外占地31%,三環(huán)-繞城為19%,二環(huán)-三環(huán)為16%,一環(huán)-二環(huán)為19%,一環(huán)內為15%。
雖然市場在持續(xù)消化存量,但寫字樓市場仍不容樂觀。據(jù)58同城、新浪四川最新數(shù)據(jù)顯示:南延線上,有的寫字樓租金可以達到100-150元,有的寫字樓租金僅為30-50元,兩極分化情況嚴重。供應量依然相對較大。不過相對低廉的租金和較好的硬件設施,加上南延線交通和商業(yè)配套的提速,近期市場出現(xiàn)了不少公司南遷的跡象。隨著南延線市政配套、生活配套以及入住率提高,在整體成熟下,南延線的寫字樓也將迎來新的機會。
商鋪市場商業(yè)“街戰(zhàn)”正酣
吉信行2013年房地產(chǎn)研究半年報分析顯示,從主城區(qū)今年商鋪供銷量看,供應在持續(xù)升高,從價格來看,商鋪價格整體呈現(xiàn)上漲趨勢,按照類型不同,會出現(xiàn)價格分層。8月份吉信行月報顯示,主城區(qū)商鋪供應減少銷售上漲,成交面積約6.86萬平方米,環(huán)比上漲約21.94%,供求比0.53,庫存壓力略有減緩。近郊商鋪則供銷通落,供銷比約0.6。
今年的商鋪市場除了傳統(tǒng)的底商外,各大牌開發(fā)商推出的“商業(yè)街”賺足了市場眼球。和黃“新街里”、龍湖“天街里”、華潤“潤街”、藍光“紅街”“耍街”、中海“華府金街”、銀泰城“悅坊”等一系列整體包裝理念下的商鋪推出面市,帶熱了商鋪市場,也將商鋪價格上推,不少商業(yè)街的售價已經(jīng)在8萬以上。
在市場火爆的商業(yè)街中,既有傳統(tǒng)的社區(qū)底商,如藍光的coco紅街系、耍街系,主要依托熱銷的住宅項目,另一些的“商業(yè)街”是綜合體中的可售部分,在大型綜合體和主力店的品牌背景下,這部分商業(yè)街,在產(chǎn)品打造上都帶來創(chuàng)新和亮點。如8月份龍湖北城天街推出的中央外街,以弓形動線為基礎,對商業(yè)街的整體規(guī)劃為弧形曲線,避免了消費者逛街疲憊的情況。9月份正式開放售樓部的成都銀泰城·悅坊被作為銀泰城最具特色的主力業(yè)態(tài)之一,是成都首座全天候公園式主題商業(yè)街,因其特色被授予“商業(yè)街開發(fā)創(chuàng)新項目”稱號。
大型綜合體逐步進入開業(yè)考驗期
根據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會調查數(shù)據(jù)顯示,截至今年6月底,成都大型綜合體數(shù)量是123個,排名全國第一。“井噴”是不爭事實,這供應井噴之下,后市的競爭將會更加白熱化。從去年到今年,九方、奧克斯、以及亞洲最大單體建筑——環(huán)球中心等幾個重要的綜合體項目陸續(xù)開業(yè),位于紅星路步行街的國金中心預計將在年底開業(yè)。
隨著綜合體陸續(xù)開業(yè),競爭也將凸顯。四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會會長冉立春認為,商業(yè)地產(chǎn)的競爭會變成商業(yè)零售業(yè)的競爭。而贏利模式單一、停車位不足、專業(yè)人才匱乏,運營能力亟待提升等問題也將是困擾商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。從運營層面來看,單一盈利模式也是商業(yè)綜合體面臨的困境,“目前綜合體盈利模式基本以主力店為主,像凱丹廣場、來福士廣場運用的店中店模式就很少”。最后,冉立春結合行業(yè)實例,感嘆商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營管理人才匱乏,使得運營能力大打折扣。商業(yè)地產(chǎn)的培訓體系沒有建立起來,人才是斷檔的。
怎樣從后市激烈的競爭中脫穎而出,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營者應當反思以上問題。打破單一盈利模式——例如增加引入“店中店”,科學規(guī)劃車位配比,建立商業(yè)地產(chǎn)運營管理人才培訓體系,都值得業(yè)界借鑒和參考。
商務公寓市場份額逐步擴大
商務公寓作為商業(yè)地產(chǎn)中較有特色的一部分,近年來在商業(yè)地產(chǎn)中份額正在慢慢增加。近幾年,隨著成都的發(fā)展,更多商業(yè)用戶相關部門和企業(yè)都看準成都對外經(jīng)濟發(fā)展前景,鎖定公寓項目在成都市場潛力及未來發(fā)展空間,積極推動了公寓的未來發(fā)展。而面積小,總價低,不受政策限制的特性,也讓商務公寓在投資市場占據(jù)一席之地。
今年,SOHO供應與去年相比一直處于低位,成交均價保持平衡發(fā)展。從各方位來看,隨著城南商業(yè)與辦公的發(fā)展以及城東的迅速崛起,東、南兩方位銷售占比均較高。從LOFT供銷走勢來看,今年上半年供應量與去年基本持平,成交量有大幅上漲。近年來,隨著LOFT物業(yè)的發(fā)展,銷量一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢,預計未來LOFT等將成為辦公物業(yè)的一種重要形式。從各方位來看,城南依舊是其銷售熱門區(qū)域,隨著“北改”的進程,城北成交量也逐漸增加。從城區(qū)來看,作為商業(yè)辦公主要區(qū)域的高新區(qū)依舊是銷售的主要承載區(qū)。
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